Koľko času potrebujem na prípravu stavby domu?

Koľko času potrebujem na prípravu stavby domu?

Veľa krát som sa stretol s nereálnymi predstavami ľudí o tom, kedy môžu začať stavať svoj vysnívaný dom. Samozrejme každý chce začať čím skôr, je to pochopiteľné, ale od rozhodnutia začať riešiť projekt po začiatok stavby to naozaj za nejaké 2 mesiace je nereálne. V dnešnom článku rozoberiem hlavne ako to najčastejšie vychádza, keď štúdiu a projekt robíme u nás. V iných ateliéroch sa to asi bude mierne líšiť, ale samotný princíp časovania bude podobný.

Poďme teda postupne.Ak máte už kúpený pozemok a ste rozhodnutý na ňom postaviť dom, potrebujete navrhnúť dom a spracovať projekty. Počítajte s tým, že ak sa rozhodnete osloviť kohokoľvek na spracovanie štúdie a projektu, nezačne sa vášmu projektu venovať okamžite. Je potrebné si dohodnúť osobné stretnutie a podrobnú vstupnú konzultáciu, obhliadku pozemku a pripraviť všetky potrebné podklady k začatiu prác.

Takže od vášho rozhodnutia a prvého kontaktu s vami sa architekt alebo projektant reálne s “ostrému” navrhovaniu domu dostane tak za 2 týždne. Na prvom stretnutí sa dozviete, čo všetko budete ešte potrebovať (napríklad geodetické zameranie pozemku, získanie územnoplánovacej informácie k pozemku a hlavne si dobre premyslieť rôzne ďalšie otázky, čo vznikli na stretnutí ..) Výsledkom pokojne môže byť, že so samotným navrhovaním za začne pokojne po mesiaci od prvého kontaktu. Takže mesiac “v háji”

Samozrejme vždy to závisí aj od aktuálnej vyťaženosti architektov, niekedy sa dá začať aj v priebehu pár dní…

Ale radšej uvažujte ten 1 mesiac…

V prípade individuálneho projektu sa architekt pustí do navrhovania domu. Tento proces sa často časove vopred ťažko odhaduje, lebo ide vlastne o vývoj na mieru. Architekt spraví návrh, pošle mailom a vy si napriek pôvodnej časovej tiesni zrazu dáte týždeň čas na rozmyslenie… Po pár takýchto výmenách riešení a pár týždňoch uvažovania z pôvodnej predstavy “nie sme nároční, štúdiu zmastíme za 2 týždne” je u nás bežné, že štúdia trvá minimálne 6 týždňov, ale radšej rovno uvažujte aspoň 2-3 mesiace. Už boli aj štúdie ktoré sme riešili hlavne kvôli vysokej zaneprázdnenosti klientov skoro rok…Časová úspora je v prípade katalógového projektu, lebo fáza štúdie sa do veľkej miery preskočí a dolaďujeme len detaily osadenia na pozemok, prípadne doplnkové objekty, ako prístrešky, terasy, garáž…

Tu teda máme minimálne 2 mesiace..

Po spracovaní štúdie sa púšťame do projektu pre stavebné povolenie. Snahou je samozrejme štúdiu mať ako finálny podklad pre projekt, preto čas na projekt sa odhaduje podstatne lepšie ako na štúdiu. Ak počas projektu nevznikajú zo strany klienta vyvolávané zmeny v projekte a držíme sa návrhu v štúdii, projekt pre stavebné povolenie trvá 2 mesiace. Občas pri jednoduchších domoch sa to dá mierne urýchliť, ale závisí to aj od aktuálnej vyťaženosti projektantov, keďže na samotnom projekte rodinného domu pracuje vždy tím minimálne šiestich ľudí a zvyčajne viac.

Tu teda máme ďaľšie 2 mesiace..

S projektom pre stavebné povolenie môžete začať behať po úradoch. Pred tým, ako zanesiete na stavebný úrad samotný projekt, potrebujete zozbierať od rôznych inštitúcií vyjadrenia k projektu. Od lokality k lokalite je to rôzne. Napríklad ak máte blízko letisko, vyjadruje sa aj letecký úrad. Ak ste pri lese, vyjadrujú sa lesy a pod… Ja napríklad pri vybavovaní povolenia na môj dom som musel vyžiadať povolenia od 11 rôznych inštitúcií. Každá z týchto inštitúcií si dáva “na čas” po svojom. Niektoré sa vyjadria na počkanie alebo cez internet. Iné majú svoje interné lehoty a keďže sú zavalený prácou, aj tie lehoty často nedodržujú. V ideálnom prípade sa podarí dať dokopy všetky vyjadrovačky do mesiaca. V ideálnom prípade…

Dajme si teda ideálny stav 1 mesiac

Teraz nastáva otázka, či budete mať zlúčené stavebné povolenie s územným rozhodnutím, alebo budete musieť samostatne riešiť územné rozhodnutie a potom stavebné povolenie. Zlúčenie je možné pre prízemné domy do 300m2. Ak máte poschodový dom alebo veľký prízemny dom cez 300m2, máte smolu, musíte územné rozhodnutie vybavovať samostatne.

Oficiálne lehoty zo zákona na rozhodnutie, čo s vašou podanou žiadosťou stavebný úrad urobí, je do 30 dní od podania. To znamená, že do 30 dní úrad rozhodne, či zvolá stavebné konanie (napríklad stretnutie na pozemku na nejaký dátum), preruší konanie (napríklad niečo chýba, nesadí a pod) alebo zruší konanie (to fakt musí byť niečo zle navrhntuté už..).Predpokladajme, že úrad konanie zvolá. Konanie prebehne trebárs na pozemku stretnutie zúčastnených (napríklad susedia), aby sa každý mohol k projektu vyjadriť na mieste, ak má výhrady. Potom vlastne zase beží doba 30 dní, aby úradník napísal právoplatné stavebné povolenie. Realita je preto taká, že stavebné povolenie (a rovnako aj územné rozhodnutie) dostanete najskôr za 5-6 týždňov a v horšom prípade za 2-3 mesiace.

Napríklad v Bratislave kvôli stavebnému boomu, nutnosti vyjadrenia od magistrátu mesta a vysokej preťaženosti úradníkov sa konania pokojne natiahnu aj na 6 mesiacov…

Uvažujme preto reálne aspoň 2 mesiace (ak bude rozdelené územné rozhodnutie + 2 mesiace naviac)

My počas tohoto vybavovania dopracujeme realizačný projekt. Aj z tohoto dôvodu projekty delíme na fázy, aby sa nestrácal čas a paralelne sa povolenia vybavovali.

Už s projektom pre stavebné povolenie sa dá robiť predbežný výber realizačnej firmy. Lebo rozsah prác je už jasný, akurát nie sú ešte spracované podrobnosti projektu, detaily a výkazy výmer s rozpočtami. A ak chcete začať čím skôr stavať, je dobre s firmami začať komunikáciu čím skôr, aby ste postupne začali ladiť vznikajúce otázky, možné termíny a hlavne aby s vami počítali.

Naše skúsenosti ukazujú, že reálne málokto začne stavať hneď po vydaní stavebného povolenia, skôr sa ešte dolaďujú detaily k realizácii s firmami a začne sa tak mesiac po získaní povolenia.

Takže si pridajme 1 mesiac.

Aký je výsledok?

Pri prízemných domoch do 300m2 zastavanej plochy je začiatok stavby o 9 mesiacov od prvého kontaktu s architektom / projektantom.Pri poschodových domoch alebo prízemných domoch väčších ako 300m2 je to 11 mesiacov.

Takže zjednodušene – jeden rok.

Všetky časy čo som popisoval sme odsledovali za roky praxe v našom ateliéri. Môžu byť kratšie na dedinách, kde veci rýchlejšie a po známosti vybavíte. Naopak vo väčších mestách to môže byť dlhšie. Faktorov, ktoré to ovplyvňujú je viacero.

Netvrdím, že sa začať so stavbou domu nedá aj podstatne skôr, ale zatiaľ som sa s tým stretol výnimočne a preto radšej počítajte s reálnymi časmi.

Preto ak plánujete stavať dom, potrebujete pomôcť s projektom a uvažujete aj nad našim ateliérom, neodkladajte to a ozvite sa čím skôr – KONTAKT. Nehryzieme a za nezáväzné stretnutie nič nedáte