Koľko stojí rodinný dom?
💰

Koľko stojí rodinný dom?

Čo tam kuchyňa, ale ak ju chcete mať peknú a na mieru od stolára, nachystajte v súčasnosti si aspoň 5000 EUR bez spotrebičov.....

akurát tá hrubá stavba tvorí tak 40-50% ceny celého domu..

Cenu za m2 berte ako orientačnú

Ceny ktoré uvádzam v tejto knihe a na našej webovej stránke vychádzajú hlavne z toho, ako projektujeme stavby v našom ateliéri. Ja to interne nazývam taká „dobrá stredná trieda“. Určite sa vyhýbame pofidérnym materiálom, vyberáme materiály a technológie tak, aby spĺňali súčasné legislatívne požiadavky a zároveň aby bola kvalita bývania čo najvyššia pri rozumných financiách. Ja osobne si potrpím na vysokú kvalitnú mikroklímu v dome. A preto všetky projekty navrhujeme tak, ako by sme si ich aj sami bez problémov postavili. Zároveň ceny kontrolujeme aj podľa oficiálnych naceňovacích programov, cenových ponúk firiem a aj ďalších zdrojov (konferencie, zborníky cien...) Preto na úplný začiatok uvažovania o stavbe domu zjednodušujeme. Ak len začínate zháňať informácie o možných cenách realizácie, pokojne si to zjednodušte aj vy nasledovne: 1m2 čistej úžitkovej plochy domu od 1400 € s DPH

Každý návrh začína štúdiou a v úvode tejto fázy vlastne nevieme „skoro nič“, len Vaše orientačné požiadavky na dom.Určite je Vám jasné, že to, koľko stojí rodinný dom najviac ovplyvňuje jeho veľkosť. Na základe rôznych zdrojov (konferencie, zborníky) a našich rozpočtov stavieb sa dá v úvode vychádzať zo zjednodušenia, ktoré je zhrnuté v tabuľke:

image

Na úplný začiatok takéto zjednodušenie stačí. Ak len začínate zháňať informácie o nízkoenergetických a pasívnych rodinných domoch a možných cenách realizácie, pokojne si to zjednodušte ešte viac nasledovne:

1m2 čistej úžitkovej plochy domu od 1400 € s DPH

Koľko stojí rodinný dom a čo je v cene zahrnuté?

Dom je uvažovaný na rovnom pozemku a v bežne projektovaných štandardoch. Rozdiely medzi murovanými a montovanými v takomto zjednodušenom počítaní zanedbávam.

V tejto cene je uvažované všetko v dome: komplet stavba, podlahy, omietky, obkladačky v kúpeľniach, sanita, technológia v dome… jednoducho všetko, čo potrebujete k nasťahovaniu sa okrem nábytku a kuchynskej linky. Pritom sa uvažuje s najčastejšie používanými materiálmi v interiéri (nie úplne najlacnejšími) … ale žiadne špičkové drevené podlahy a ani luxusné talianske obkladačky.

Vnútorná výbava domu môže týmito cenami pekne zamávať. Lacné laminátové podlahy verzus kvalitná drevená podlaha. Ak neuvažujeme ešte s cenou práce, tak rozdiel len pri materiály 100m2 na menšom dome robí zhruba 5000 EUR, takže len pri podlahe môže lietať cena hore, dole 50 EUR na m2 z ceny realizácie domu. Podobne to platí o omietkach, obkladačkách, oknách, vzhľade fasády, vybavení kúpelní…

Čo v cene nie je zahrnuté?

V cene nie sú zahrnuté exteriérové terasy a ich prestrešenia, prístrešok pre autá, oplotenie pozemku, chodníky na pozemku a pozor, ani prípojky na inžinierske siete.Jednoducho ide naozaj len o ceny za samotný dom!

Čo cenu domu navyšuje?

  • Hlavne komplikovaný svahovitý pozemok a zlé základové podmienky.
  • Spomenuté nadštandardné materiály – napr. drevené parkety, drevohliníkové okná, inteligentná elektroinštalácia…
  • Prírodné ekologické materiály
  • a rôzne špecifické požiadavky…

Ale JA si rodinný dom určite postavím lacnejšie!

Veľa ľudí, ktorí prvý raz idú stavať dom, majú veľké oči. Netvrdím, že sa to nedá. Poznáte pravidlo 20/80? Ide o to, že napríklad na komoditných trhoch štatisticky zarába 20% ľudí a 80% prerába… Čísla hovoria v tomto prípade hlavne o silnej a slabšej psychike ľudí, čo sa snažia na komoditách zarobiť.

Podľa mňa sa toto jednoduché pravidlo “štatistickej šikovnosti” dá preniesť na veľa iných činností. A pokojne aj na to, že koľko ľudí dokáže postaviť dom lacnejšie ako firma na kľúč, a ktorí ho naopak “vďaka svojej neskúsenosti” postavia drahšie. Dovolím si tvrdiť, že lacnejšie postaví dom maximálne 20% ľudí. Ostatní len klamú sami seba, že sa im to podarilo, lebo v skutočnosti často nezapočítavajú do ceny svoj čas potrebný venovaniu sa stavbe, benzín čo pri stavbe spália…a podobne… Alebo reálna kvalita hotového domu je zlá a vypomstí sa im to neskôr…

Nechcem Vás týmto odhovárať od svojpomoci. Len si ju dobre zvážte! Pri cene na kľúč si zmluvne vopred dohodnete cenu domu a chyby vznikajúce počas realizácie na svoje náklady musí opravovať realizátor. Pri svojpomoci chyby opravujete Vy…

Ani stavba na kľúč nemusí byť výhra. Veľa ľudí má so stavbou na kľúč zlé skúsenosti. Takže si treba vyberať skúsené spoľahlivé firmy, ktorých ja osobne tiež zatiaľ veľa nepoznám….

Koľko stojí rodinný dom pri svojpomocnej stavbe

Takže koľko je teoreticky možné ušetriť svojpomocou? Závisí od Vašej šikovnosti a kontaktov… osobne by som realisticky uvažoval na úrovni 10-20%. V tabuľke to môže trebárs vyzerať nasledovne:

image

Za svojpomoc ja v súčasnosti pri rodinnom dome nepovažujem to, že sa zoberie partia kamarátov alebo rodinných príslušníkov, oblečú si monterky a všetko spravia sami. Ide skôr o manažovanie stavby, zháňanie partií na čiastkové práce, vyhodnocovanie cenových ponúk, zháňanie stavebného materiálu lacnejšie a pod…

Niekde sa dočítate, že svojpomocou sa dá stavba zlacniť až o 40%. Pred týmto uvažovaním vystríham. Ak sa Vám to podarí, gratulujem, ale nepočítajte vopred s tým na hranu svojich finančných možností. Aby ste neostali s rozostavaným domom na dlhé obdobie…

Prečo? 40-50% je približne cena práce z celkového rozpočtu realizácie na kľúč. Ak zoženiete stavebný materiál za rovnakú cenu ako firma na kľúč, tak potom prácu musíte zohnať úplne zadarmo, alebo robiť úplne všetko sami….

Pre puntičkárov

Každý detailista by ma mal za takéto zjednodušenia vyššie napadnúť. Lebo predsa napríklad poschodový dom je na 1m2 považovaný za lacnejší ako prízemný…Samozrejme, že na to, koľko stojí rodinný dom má podlažnosť vplyv.

Alebo dom môže mať podstatne drahšie veľké presklenia. To je tiež pravda, ale uvažujme zase zjednodušene. Maximálne tretina ceny je časť domu závislá od tvaru, podlažnosti a iných rozdielov v komplikovanosti… Zvyšok sú veci, ktoré súvisia s plochou domu. Napríklad je jedno, či má dom 5 izieb na prízemí, alebo na dvoch poschodiach. Tie izby potrebujú aj tak rovnaký počet okien, dverí, parkiet, omietok, elektrických káblov, vypínačov, osvetlenia…

Okrem toho pribudne pri poschodovom dome schodisko, ktoré tiež niečo stojí…

Takže to, koľko stojí rodinný dom podľa našich skúseností v ateliéri závisí do veľkej miery od jeho plochy a objemu. A výberom materiálov cenu buď dvíhate alebo znižujete.

A nezabudnite, že potrebujete peniaze aj na prípojky, plot, záhradu, nábytok…

Hlavne si preto jasne určite svoje požiadavky a reálne možnosti. Pár krát sa nám v ateliéri stalo, že šiel hotový projekt do šuplíka práve kvôli tomu, že nás klienti nepočúvali alebo nechceli počúvať? A dom stále “nafukovali”…

Príklady, ktoré navýšia štandardnú cenu domu

01/ Zmena podlahy V štandarde sú uvažované kvalitnejšie laminátové podlahy. Poďme ich vymeniť za kvalitnejšiu drevenú podlahu. Lacné laminátové podlahy začínajú okolo 7 EUR/m2. Kvalitná drevená podlaha stojí povedzme 60 EUR/m2. Plocha domu je teda 117m2, ale samozrejme, že všade nebude drevená podlaha. Vynecháme priestory s dlažobu (kúpeľne, WC, zádverie a komoru). Ostane orientačne 95m2. Rozdiel 95m2 x (60 EUR - 7 EUR) = 5035 EUR Takže máme prvú položku zaokrúhlene za 5000 EUR

02/ Zmena interiérových omietok na stenách (stropy sú v tomto dome s touto strechou uvažované zo sadrokartónových podhľadov) Celková plocha omietok je orientačne 270m2. V štandarde je uvažovaná vápennopiesková jednovrstvová omietka po 11,5 EUR/m2. Pokojne sa dá vymeniť za omietku v cene aj 20 EUR/m2. Rozdiel 270m2 x (20 EUR – 11,5 EUR) = 2295 EUR. Takže máme druhú položku zaokrúhlene za 2300 EUR

03/ Nechcem na fasáde omietky, ale chcem to všetko v drevenom obklade. A stačí mi sibírsky smrekovec. Orientačná plocha fasády je 130m2. Cena naviac oproti omietke pokojne môže byť 70 EUR/m2. Tu si treba dať fakt pozor, lebo cena samotného obkladu tvorí často iba tretinu celkovej ceny a dokáže to potom pekne zmiasť. Lebo práca, pomocné konštrukcie, spojovací materiál, lešenie a podobne robia hlavnú cenu. Takže máme tretiu položku zaokrúhlene za 9100 EUR

04/ A pridáme si inteligentnú elektroinštaláciu. Veď je to trend, a mal by to predsa už mať každý dom, či nie? Povedzme, že to bude oproti štandardnej inštalácii iba o 6000 EUR drahšie.

05/ Vylepšíme prácu s vodou. Takže si ešte pridáme do domu naviac zdvojené rozvody vody, aby sme mohli pripojiť studňu a splachovať WC a prať v tejto studňovej vode. A pridáme aj filtráciu vody, lebo je voda u nás tvrdá. No uvažujme, že to je spolu za 2500 EUR

06/ Krajšie interiérové dvere Interiérové dvere v našom štandarde uvažujeme vrátane montáže ako obložkové v cenovej úrovni 400 EUR/kus. V dome je 7 dverí. Pokojne si môžete ale dať vyššie dvere so schovanými modernými zárubňami a k tomu ešte dyhované. Také dvere vás budú stať pokojne 1400 EUR/kus. Rozdiel je 1000 EUR za jedny dvere. A pri siedmich dverách to bude robiť 7000 EUR.

07/ Nechceme zatepľovať polystyrénom V našich projektoch murovaných domov uvažujeme v štandarde so zateplením fasádnym polystyrénom. A meníme to podľa potreby. Napríklad, ak polystyrén nechcete, alebo táto podmienka vznikne z výpočtu požiarnej ochrany. Takže môžete použiť namiesto toho napríklad minerálnu vlnu. Pri tej ploche, čo som už spomínal vyššie (fasáda má 130m2) a rozdiel v cene bieleho polystyrénu oproti minerálnej vlne vrátane komplikovanejšej montáže je 27 EUR/m2, tak to je naviac 3510 EUR. Takže siedma položka zaokrúhlene naviac 3500 EUR

Čiže na 7 ukážkových položkách to je dokopy naviac: + 35 400 EUR Čo pri ploche 117m2 robí 302 EUR/m2 naviac oproti pôvodným úvahám... Za predpokladu, že pôvodná úvaha bola 1400 EUR/m2, tak je to: Naviac o 21,5% iba na siedmych položkách...

A teraz si predstavte, že takto môžete meniť ďalšie položky. Napríklad som sa nezaoberal ešte oknami, ktoré tvoria tiež podstatnú položku a ceny tam lietajú od lacných plastových po špičkové drevohliníkové pokojne 2,5 násobne. A ani som neriešil ešte exteriérové žalúzie, rôzne pergoly a ich ceny.

Najväčšia sranda začína pri dokončovaní interiéru, kde tie ceny lietajú na jednotlivých položkách násobne viac. Lebo môžete mať batériu k umývadlu za 20 EUR ale aj za 200 EUR...

Prírodné materiály navýšia cenu domu bez problémov o 200-400 EUR/m2

Tvar pozemku a podložie

Tvar pozemku a podložie môže stavbu domu slušne predražiť. Na uvažovanom katalógovom dome, ktorý rozoberám v tejto knihe stoja zaokrúhlene základy 18 000 EUR.

Sú uvažované na rovine a technicky riešené nasledovne:

  • Základové betónové pásy
  • 2 rady z debniacich tvárnic
  • na tom 150mm hrubá železobetónová základová doska.

Ak z geologického prieskumu vyjde, že je potrebné založiť dom hlbšie, alebo je dom vo svahu a základy budú musieť byť uskakované, tak sa základy musia upraviť. A predražia sa.

Pár príkladov: Pridanie jedného radu debniacich tvárnic spraví nárast ceny orientačne o 3300 EUR. To je pridanie 25cm do hĺbky. Rovnako uvažujeme, že vnútorná podlaha je nad finálnym upraveným terénom alebo cestou pred pozemkom vysoko 15cm. Ak dom ale chcete zdvihnúť z akéhokoľvek dôvodu vyššie trebárs o ďalší rad debniacich tvárnic, tak zase pridáme 3300 EUR.

Horšie je, ak je podložie tak zlé, že je nutné robiť nejaký ešte drahší spôsob zakladania, napríklad na pilótach. A k tomu potom pristupujú aj terénne úpravy. Zakladanie je v podstate najnevyspytateľnejšia časť stavby, čo sa týka financií hrubej stavby.

Doplnky k domu

V uvažovanej cene domu za m2 nie sú uvažované rôzne doplňujúce veci, ako napríklad terasa a jej prestrešenie, prístrešok pre autá, chodníky...

Spevnené plochy To sú chodníky, parkovacia plocha, plocha spevnených terás (ale nie prestrešenia nad nimi). Za betónovú dlažbu v štrku pokojne s prácou uvažujte orientačne 80-100 EUR/m2. Takže parkovanie pre 2 autá, nejaké tie chodníky a spevnená terasa okolo domu povedzme 80m2 zhruba 7000 EUR. Ak dom dvíhate nad terén, potom zdvíhate aj samotný terén. Bude to viac ale tým pádom viac, lebo pod chodníky a hlavne pod parkovacie miesta nemôžete dať pôvodnú zeminu. Musí tam ísť niečo pevné (štrk alebo recyklovaný betón), aby to nesadalo.

Uličné oplotenie a posuvná brána na pozemok Podľa zložitosti a dĺžky kľudne 8000 EUR.

Oplotenie z ostatných strán Potrebujete ešte oplotiť pozemok z ostatných strán? Závisí od dĺžky pozemku. V tomto je veľký pozemok nevýhodou... to ide do tisícov potom.

Prestrešenie terasy Tu začínajte na 3500 EUR... Ale ak ste sa namotali na také moderné hliníkové lamelové prestrešenia, ktoré sa v daždi zavrú a odvádzajú vodu, pri slnku tienia a sú fakt elegantné, tak si pripravte pre rozmer terasy 3x4m aspoň takých 12000 EUR.

Terénne úpravy Potrebujete navoziť na pozemok zeminu a zatrávniť? So zeminou je už problém, len tak sa oficiálne nedá prevážať od suseda... Máme nový zákon o odpadoch. Netvrdím, že sa vám to nepodarí, ale legálne to už nie je ...

Sklad Určite budete potrebovať skladovacie priestory pre bicykle, kosačku, záhradný nábytok, lyže, hrable, metly a rôzne iné veci, ktoré sa priamo do domu nepomestia. Ak máte byt, tak to máte zvyčajne v pivnici a veľa vecí ani na byte nepotrebujete ako na dome..

Prípojky na inžinierske siete Nezabudnite na prípojky na inžinierske siete. To v cene domu zahrnuté nie je. A pozor, ak aj prípojky oficiálne na pozemok napríklad v novej lokalite máte, aj tak musíte dom pripojiť od začiatku pozemku do domu. Takže niečo v zmysle, my predsa prípojky máme neznamená, že ich máte kompletné... Pokojne si na toto vyčleňte aspoň 6000 EUR, ak ešte nie sú vôbec vybudované. A to sa budete na siete pripájať z ulice pred domom.

Ak budete mať nejaký lacný pozemok v poli mimo cesty a budete potrebovať budovať zároveň jednoduchú štrkovú cestu, tak pre vzdialenosť napríklad 150m pokojne začnete na 20.000 EUR...

A to nehovorím o dažďových vodách s trativodmi na pozemku, studňou na zavlažovanie záhrady a podobne... Proste cena realizácie domu je jedna vec, ale okolo domu je ešte stále plno investícií na ktoré sa pri úvahách zabúda + dom treba zariadiť. Koľko bude stáť interiér domu? No už som naznačil vyššie, že iba kuchyňa aspoň 5000 EUR bez spotrebičov. Lepšie spotrebiče takých 2500 EUR. Pokojne uvažujte pre takýto katalógový dom aspoň 15000-20000 EUR na zariadenie interiéru a obávam sa, že som povedal aj málo...